1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，标志着中国房地产开启了全新的篇章。到现在房地产已经发展了40多个年头，记得王健林曾说过：“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展”。那么现在房地产市场已经进入了“末期”，但从整体发展趋势上，显然没有达到这个程度。
很多人都知道近20年国内房地产发展得十分好，但并没有一个具体的概念。2000年，全国住宅商品房均价仅为1948元/㎡，但前不久相关机构公布的数据显示，房价已经连续5个月突破了万元，那么今年的整体房价会突破“万元大关”已是不争的事实了，20年的时间房价翻了5倍。要知道，这个仅仅是“平均值”，如果去除掉房价下跌的城市以及一些偏远房价常年不变的城市的话，那么一些二三线城市房价可能会上涨6~7倍，受欢迎的城市房价可能上涨了8~9倍，炒房严重的地区房价甚至可能上涨了10倍以上。
我们不得不承认的是，中国经济这些年能发展得如此迅速，离不开房地产行业做出的贡献。但由于其不成熟、不健康的发展导致房价上涨过快、房价过高，进而引发了许多问题：1、房价上涨过快与居民收入不匹配，买房越来越困难。2、部分城市财政过度依赖房地产市场，与城市经济发展不匹配。3、很多企业也投资了房地产，导致自身发展资金不足，实体经济边缘化。4、年轻人买不起房结不起婚，结婚率降低、生育率降低。
但近些年房价并不是一味地上涨，高房价带来的这些问题，国家自然看到了，因此于2016年正式提出了“房住不炒”的理念，明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心思想。在各地积极进行配合进行楼市调控后，房价整体大涨趋势于2018年被遏制，很多城市的房价甚至直接开始由涨转跌，在历经了一年的波动期，房价于2020年回归平稳，很多城市房价甚至不如2018年的时候高。
5年前的楼市历史将“重现”？
上文已经提到过，“房住不炒”是2016年提出的，也正是2016年迎来了转折点。数据显示自2016年起，楼市调控次数逐年上升，2019年上半年楼市整体调控252次，2020年上半年楼市调控了304次，同比增加了20%。而2016年正是“十三五”规划的第一年，而今年已经接近尾声，明年正好是“十四五”规划的第一年，而在相关的规划大纲中，这次更是直接将“房住不炒”纳入了未来5年的规划大纲：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
“促进房地产市场平稳健康发展”，字数虽然少，但是蕴含的信息却非常多，如何理解这句话呢？首先，“促进”是动词，代表着借助外力来推动，也就是说借助不断调控等外力来引导房地产市场走向正轨。其次，针对对象是整个“房地产市场”，也就是说购房者、炒房客、开发商都包含其中，而回顾整个2020年多地进行的调控来看，我们不难发现调控基本上围绕着这三点：
- 打击炒房现象，维护市场稳定；
- 严禁开发商捂盘销售；
- 对于无房刚需给予一定政策支持，帮助他们更容易买到房子。
最后，“平稳健康发展”则是直接给房地产市场定性。也就是说未来楼市发展一定走的是稳定路线，未来房价既不会大涨也不会大跌，这样既保证了楼市泡沫在不断消除，无房刚需能够尽快买到房子，也让已经买了房子的购房者资金不会因为房价大跌而蒸发。
明年起，楼市迎来“禁锢”新规定
近些年房地产市场的蓬勃发展，自然也吸引了不少人进入这个行业，由于房企成立门槛偏低，加上可以使用预售的方式来进行融资，因此虽然近几年房价整体走向平稳，但房企数量依旧还是以每年1500~2000家的数量上涨着。
我们知道，房企一直以“三高”著称：即高负债、高融资、高杠杆。因此，很多房企的资金链都是比较脆弱的，一旦受到冲击导致资金链断裂，那么很容易破产倒闭。比如今年上半年的大疫，很多开发商几个月没开工也没销售额，因此破产倒闭，遗留下来了一堆坏账，而对应的购房者则面临房子烂尾的损失，因此对于房企资金的监管已是迫在眉睫。
今年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”，将于2021年1月1日起全行业全面推行：
1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比小于1.0。
而三条红线出台后，立即就有多家机构对于当前大型房企进行了统计，结果可以说是“惨不忍睹”。
克而瑞城市投资部出街的TOP100上市房企“三条红线”踩线率显示，国内头部的100强房企，5成都在被限制范围内，而碧桂园、恒大、万科、融创等龙头房企也都位列其中。据亿翰智库数据显示，50家抽样的房企中，仅有7家企业剔除预收款后的资产负债率低于70%，剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%~80%之间，有8家房企大于80%。
而从今年楼市的“金九银十”可以明显看出，一些房企已经“慌”了，比如某房企率先开始以7折的价格出售房源，引来了一批房企的跟风，后续也有多家房企进行了相关的打折优惠活动。而以往对于高负债的房企来说，可以通过“新债还旧债”的方式来解决高负债问题，但未来房企的负债率受到限制后，这条路已经走不通了，因此只能通过多出售房源的方式来降低自己的负债率。
而对于购房者来说，未来买房一定是值得期待的。一方面有国家对于房地产市场健康发展的把控，另一方面很多房企为了求自保也只能通过降低价格等方式来出售房源。而随着楼市泡沫的不断消除，未来买房会越来越简单，高房价的时代或许会很快翻篇。