在刚过去的一年，北京楼市合计成交新建商品住宅达49189套，创5年来新高；二手住宅累计成交达168839套，也是近4年来最高记录。

不过量的火热并没有带来价的跳涨，二手房价甚至都还没回到2017年的水平，横向来看整体也不敌沪深广。

据国家统计局每月公布的70城房价指数显示，今年以来截至11月，北京一手房上涨基点不到沪深广的一半，相对市场化的二手房上涨基点虽与上海/广州差不多，但远远跑输深圳。

若把时间维度拉长至北京此轮调控伊始（以2017年“317”新政为风向标），纵向、横向看其房价在此轮调控期间的表现，仍是差强人意。

截至2020年11月，北京二手房房价指数仍未回到调控初水平，负增长3.8个基点，同期深圳这大涨42个基点，一增一减之间，北京二手房价跑输深圳近46个基点。

换言之，若在2017年初，有两个人分别在北京、深圳以同样的总价入手了一套房，那么现在二者所拥有这笔资产的价差已拉到数百万乃至上千万。换言之，那个入手北京房产的人已损失了数百万乃至上千万的机会成本。

过去几年的上海二手房房价涨幅虽然也不大，终究是正增长。

一手房方面，北京过去几年的房价涨幅也是低于同期的上海、广州的，虽然比深圳高了近5个基点，不过这里面情况比较特殊，即自2020年“715”新政以来，深圳有意识地压制了一批备案价较高项目的入市，进而从纸面上摁住了一手房房价指数冲进儿。若把这个干扰因素排除，北京未必能跑赢深圳。

总的而言，过去几年北京房价是没有涨过沪深广的。

为什么会这样呢？笔者认为这主要是两股力量相互作用交织结果。

一，北京楼市调控严苛，可以说是全国最严，基本把投机性需求挤出了市场。

北京户口：单身只允许拥有一套住宅；已婚家庭可拥有两套住宅；非北京户口：在北京连续缴纳60个月社保或纳税，只允许拥有1套住宅（无论婚否）；

至于想像深圳那样，通过操弄落户来获取北京房票，也不太现实，因为一直以来北京的落户限制都是全国最严。

同时，首套房认房又认贷，房认的是北京的房，贷认的却是全国的贷，即只要在外地有过住房贷款，就要按二套房来交首付，比例至少60%。

总的来说，那些不差钱的人，北京房票被卡的死死的；至于那些能获得房票的，基本都是有住房需求的，但购买力有限，而且稍不慎还是6成首付，买房成本大幅提高。

二，与北京楼市近两年独特的产品结构有关，占比越来越大的限竞房不仅拉低了整体楼市的一手房房价，还抑制了二手房房价的表现。

所谓“限竞房”，顾名思义就是“限房价、竞地价”，竞地价这个都能理解，价高者得，限房价是指限项目最高价、限项目均价。基本会比周边便宜10%-20%。

此外还有两限，一是限面积，即建面90平方（套型面积）以下户型比重至少要达70%。面积小，就意味着总价少，首付和房贷也就跟着少，进而降低上车门槛。

可见限竞房的一大使命就是保刚需；

二是限售，即取得房产证5年内不得出售。若算是建设时间和取得房产证时间，持有周期至少8-10年。这一招儿显然是为抑制因限价导致价格倒挂，进而引发以炒房为目的的打新潮准备的。

限竞房是此轮调控以来，北京调控工具的一大创新，也是力推的一大政策。

从土拍即可看出，过去几年，北京推出了大量的限竞房。贝壳研究院数据显示，截至2020年末，北京已经成交的限竞房地块共1634万平方米。

（图表来源：大伟看楼市）

值得一提的是，北京一手房市场整体成交均价，与竞限房成交均价呈高度正相关。

虽然不能说北京一手房房价起不来完全是限竞房造成的，但至少能说明其是一股不可忽视的力量。

（图表来源：贝壳研究院）

（图表来源：贝壳研究院）

这股力量的背后逻辑如下：

其一，随着大量限竞房项目入市，性价比较高的限竞房在一手房市场中的占比也来越高。2020年，限竞房几乎贡献了北京一手房楼市的半壁江山，而在成交量最多的大兴区，限竞房贡献值更是达九成。

市场占比大，就意味着在影响整体均价中的权重值就大。

（图表来源：贝壳研究院）

其二，由于项目扎堆入市，且大多数项目自身条件不够硬，本就相对便宜的限竞房反而陷入了降价漩涡。

一方面投资性需求被压制，一方面大量项目集中性入市，使得竞限房中短期内陷入了供过于求的局面。

在市场不缺选择的情况下，竞限房自身的缺点也被无限放大，如地理位置不佳、周围配套跟不上、开发商利润空间小导致减配使得产品吸引力进一步下降。诸多因素影响下，很多竞限房项目卖的并不好，有得卖了4年还在卖。

此外，为尽快回笼资金、缓解压力，一些开发商对本就低价的竞限房选择打折促销，进一步拉低了价格。

值得一提的是，在买方市场下，没有出现因价格倒挂，限竞房被一扫而空的局面，限竞房房价反而成了周边二手房房价的“锚”，降低了市场对二手房房价的预期。如某竞限房项目销售曾对《每日经济新闻》记者表示，他们项目的开盘令周围二手房均价下降了1万元/平方米。

不过，局面正在发生新的变化，限竞房对北京楼市的搅动正在迎来拐点。

其一，2020年的北京土拍，竞限房的占比已大幅降低。

如2020年北京宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米。其中，限价宅地8宗，规划建面95万平方米，不限价住宅用地36宗，规划建面450万平方米，共有产权房用地4宗，规划建面58万平方米。

近3年限价宅地成交面积占比逐年下降，2020年限价宅地成交量仅为整体市场的16%，不限价宅地成交量占比75%。

未来市场将重新回到商品房主导的局面。此外，2020年北京成交楼面价，同比上涨24%，地价对房价预期的带动，也值得关注。

其二，官方对竞限房的标准也在放宽。

一是放宽面积标准，如之前90平米是指套型（建筑）面积，现在变成了“套内面积”（不含公摊）,如是主力户型就可以做到110-120平方，进而吸引改善进场；

二是上调限价。如华樾北京二期，限均价71000元/平，比5月才拿地的华樾国际，默默涨了1578元/平；

未来不排除尺度进一步放开，毕竟当开发商无利可图的时候，竞限房品质只会是渣渣级，结果就是适得其反、抑制市场对竞限房的需求热情。这也是竞限房市场当下的一大痛点。

其三，虽从整体看，数据依然属于高位运行中（截至2020年末，已经成交的限竞房地块共1634万平方米，已成交限竞房面积为572万平方米），但已入市竞限房库存正以肉眼可见的速度减少。

数据显示，限竞房累计入市9.1万套，已经网签5.4万套，可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套。

随着供应减少，土地结构的变化（大量非竞限房的推出会进一步稀释竞限房在市场的比重），从2021年起，北京楼市或许将重新由不限价商品房主导，届时房价大概率要加速反弹。

另一方面，2021年距北京“317”新政中非京籍5年社保的要求已过四年，即便楼市调控不放松，也会有大量新增房票涌现，使得需求大军迎来扩充。

在渡过几年的寒潮后，面临供/需两层面新变化的北京楼市，2020年量已启动，2021年或许就是价的启动了。

毕竟对于北上深三个居于内地第一阵营的城市而言，楼市可以有冬眠，但从来没有“不行”一说，而冬眠一旦结束，就是新一轮行情的开始。