当央行及银保监会收紧楼市金融端的水龙头之后，当房企融资三道红线及银行集中度管控量化之后，很多专家开始呼吁房地产真正转向已经开始了。在住建部强调今年 楼市发展的重点转向租赁性质的住房之后，各位买房的朋友有必要一起回顾一下历看业房价起飞的因素，毕竟，总结过去，才能更好的展望未来。

其实，回顾房地产市场化发展二十年来，用雷军的一句话来形容非常恰当。他说：站在风口上，猪都会飞。

房价的每一次上涨都与风口到来有直接的关系。

第一个风口，城镇化提升及城市改善居住需求的推动。

2003年国家发文确定房地产是经济发展的支柱产业，随后在市场经济的持续提升之中，中国经济每年均出现高增长。同时也促进了居民收入的增加，也刺激了大量的农村人口进城。在城镇居民改善性购房及农村人口大量进城市安家的叠加效应下，房地产规模实现超高速的发展。这也推动了房价的上涨。

从居民人居住房建筑面积改善来看，从2004年的不足25平米，提高到2019年人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

图：2004年以来中国城镇人均居住面积变化（平方米）

第二个风口，棚改推动。

根据住建部的数据显示，2016年至2020年，全国棚改超过2300多万套，帮助5000多万居民“出棚进楼。如果从棚改的启动之时即2014年开始计算，截止2020年底，棚改量超过了3300万套，平均每年超过500万套。特别是货币化安置极快的增加了买房需求，也推动了房价的上涨。同时，在土地供应与新房建设规划系统性考虑不足的城市，房价涨幅更是惊人。

第三个风口，金融支持。

专家黄奇帆曾说，每一家房企的背后都有一家或几家银行的支持。这些年来，各大房企通过“高周转”的模式快速跑马圈地，依靠的其实是国家金融政策。

以2020年为例，M2的增加基本上达到了人均10000元。全年仅3次通过政策降低准备金，为市场提供了1.75万亿元的流动性。这些资金在支持实体经济的同时，房地产的吸附自然少不了。

根据央行数据显示，2020年人民银行累计推出9万多亿元的货币政策支持措施，确保了“货币总量适度，流动性合理充裕”的政策目标。

根据央行的通报，房地产调控政策效果逐步释放，房地产贷款余额增速已连续29个月回落。需要提醒的是，增速回落并不表示房贷总额减少。只是增长的速度减慢了。

从楼市市场化发展的历史来看，三大风口推升房价，房企基本上吃的都是政策饭，只是恰好处于每一次风口的中央。但是，从当前的楼市调控来看，今年楼市“政策饭”可能结束。其标志性的事情有三样，一是棚改变为旧改，二是商品住房向租赁住房转变，三是银行及房企房贷规模限量管控。

所以，今年，你会认为，会是楼市“政策饭”结束的一年吗？