前不久，国家统计局公布了2020年12月份70城房价数据，自此2020年全年房价数据得以完整呈现。用一句话总结就是：一季度冰封、二季度重启、三季度回暖、四季度领跑，整体呈现出来“V”型变化趋势。对于广大刚需来说，12月的房价并没有出现他们期望的“下跌”，而是稳稳落在了万元之列。也就是说，2020年全年整体平均房价已经突破了“万元”。

虽然房价还在涨，但对于刚需来说有三个信号：1、随着多地收紧楼市调控政策，房价上涨城市数量逐渐减少。2、涨幅领跑的城市不再是北上广深等一线城市，而是以三线城市为主，并且每个月领跑的城市都不同。3、整体涨幅趋势在收缩。

根据上文的三个信号来看，我们不难得出未来楼市的发展的三个趋势。第一，房价上涨城市数量减少，说明整体楼市泡沫正在逐渐消除，由于城市的抗跌性不一样，而抗跌性差的城市房价会先一步回落。第二，根据房价轮动效应来看，房价领跑的城市能级越大，产生的效应也会越强烈，因此每次房价大涨的时候，房价涨幅领跑的城市往往都是房价高的城市。第三，涨幅在收缩说明炒房客的利润空间也在不断收缩，当投资房产的利润不足以支出的时候，房子的金融属性就会消除。

与此同时，社科院也给出了2021年的房价走势预测值：5%。而5%是什么概念呢？还没有绝大多数的城市非首套房房贷利率高，说明从2021年开始，投资房产很可能会亏本了。随着楼市的不断调控，持房成本也在不断升高，越来越多的炒房客正在退出市场，总的来看，未来10年楼市的问题可能不再是房价了。但与此同时，三个“新问题”正在出现。

第一个问题：空置房数量过多，且“无人接盘”

在房价大涨的时间段里，房子成为了很好的投机产品，因此吸引了大量的投资者，有经济实力的买多套房，没有经济实力的凑钱也要买房，因此造成了很多投资者都持有多套房产，发展到后来不仅是个人，连一些企业也加入到了“炒房”行列。那么国内的空置房数量到底有多少呢？2017年的时候西南财经大学对于国内的住房空置率进行了研究，结果显示当时的整体住房空置率已经超过了20%，属于“空置房严重积压”的范畴。

为什么近几年一直有专家和媒体强调房地产市场已经“供远大于求”了呢？如果说空置的住房有对应需求的话，那么就属于供需平衡，但比较现实的问题是，当前楼市整体需求已经不足了。根据央行公布的城镇家庭负债统计报告来看，城镇家庭住房持有率已经达到了96%。而随着城市化超过60%，城市化的进程会进一步放缓。更为重要的是，从多个机构以及“第七次人口普查”的数据来看，人口进入“负增长”的时代将提前来临。也就是说，未来这些空置房可能面临“无人接盘”的问题。

第二个问题，老化高层住宅拆迁困难

在早期城市化进程中，对于城市来说每年都会流入大量的人口，因此城市增长了大量的住房需求。如何解决这些住房需求呢，一味扩张城市显然不现实，因此只能选择将房子往“高处”建。于是各地的开发商纷纷开始建设高层住宅。早期的高层住宅还是比较受购房者欢迎的，因为其拥有便捷的电梯出行方式，住户还享受良好的视野。因此近二十年来高层住宅越建越多、越建越高。

但最近几年，高层住宅的一些弊病就暴露出来了，比如高公摊、高容积率、高持房成本，更为严重的是遇到火灾难以逃生的问题。因此，很多购房者不再选择高层住宅，而是去入手公摊小、容积率低、持房成本低的多层住宅。对于开发商来说，去年生效的“限高令”也限制了高层住宅的高度，未来建设100米以上的高层住宅已经很难了，因此未来高层住宅可能没有开发商愿意拆，也不愿意建设。

由于近些年房地产的飞速发展，开发商们基本上都是以高层住宅为主，但未来10年将有一大批高层住宅会面临老化等各种问题，也没有多少人愿意住高层。如果开发商也不愿意接手拆掉的话，那么未来老化高层住宅拆迁将会是一大难题。

第三个问题：房子流动性比较差

随着房地产需求市场不断趋于饱和，因此未来房子流动性会比较差。对于新房市场而言，在炒房客不断退出后，新房市场会趋于冷淡会是比较常见的情况。对于二手市场来说，由于炒房客不断退出，因此二手房市场的挂牌量增长趋势会比较明显。

因此，对于未来有改善型需求的购房者来说，并不是一件好事情。早期很多购房者由于房价过高，只能选择面积小一些的房子用于过渡，计划以后等有经济能力再将房子卖掉来“以旧换新”。但随着二手房市场挂牌量不断增加，二手房出售将变得更加困难。因此，对于这类购房者来说，需要注意这种情况出现，避免出现房子卖不掉的情况。