2020年对于看多房价者来说，更加坚定了“房价只涨不跌”的信心，因为上半年在疫情爆发的时候，国内热点城市房价还是巍然不动，似乎已经没有什么力量可以让这些地方的房地产泡沫破裂了。还有一个就是，国内房价在2020年的均价已经涨过了1万元，在过去的20多年的时间里，足足涨了5倍，而热点城市的房价却涨了20-30倍还不止，房地产赚钱效应明摆在这里。

但是，在进入了2021年之后，看涨房价的人却面临着三大利空：一个是，央行新年头一天就开始限制各银行房地产贷款占整个贷款的比重。央行的意图就是希望更多的资金流向实体经济，遏制房地产泡沫的风险。

同时，对于银行来说，既然央行限制了房地产贷款，并设置上限，那么只能将有限的房贷放贷给刚性和改善性购房者，未来房贷和开发贷的门槛将会提高，缺乏足够资质的个人和开发商必然会被拒之门外。

二个是，去年下半年开始，国内各地的房地产调控密集出台，房地产调控次数如此之多，也是比较罕见。中央早就提出了“房住不炒”的理念，而各地也在“因城施策”的严格执行下去。值得一提的是，此轮房地产调控除了限购、限售之外，还对假离婚、人才引进等进行了一定的限制，堵住了原来的漏洞，不让炒房者有机可乘。三个是，棚改货币化安置变成旧改，这意味着棚改结束了，过去大拆大建时代过去了，今年大规模购房需求将消失。

在面对以上三大利空之下，刚需们购房一定要小心了，今年房价上涨空间不会很大，但下跌的空间却已经全面打开。而从目前来，今年有这3类房产或将迎来“贬值潮”。届时，你只能眼睁睁地看到自己的房产贬值，就算想卖掉变现，都会觉得十分困难。所以，我们特意列举出来，给各位购房者提个醒。

第一类，小产权房。一些人购买小产权房的目的，主要有两个：一是等小产权房转正，变成大产权房，这样可以一夜暴富；另一个是小产权房比较便宜，只及大产权房的40%，这对于那些买不起房的人来说，也能够安个家。不过，购买小产权房希望转正的人可能要失望了，随着《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》的下发，明确指出小产权房不予办理登记，这也就意味着小产权房转正的可能性根本不存在。

小产权房不可能转为大产权房的原因主要也有两个：一个是小产权房是违章建筑，是没有经过批准的私搭乱建的房子，如果批准小产权房可能转正，那大家都可以去私搭违章建筑了，这本身就是不允许的。另一个是，小产权房是私人或者单位搭建，这个建筑质量无法得到保障，不像商品房是要经过专门质检部门检查后才能上市的。所以，现在国家做出回应，小产权房不可能转正，将来贬值将无法避免。

第二类，老旧小区。可能有人会问，现在不是棚改变旧改了吗？老旧房产肯定在加装电梯、小区绿化改善后，不是会重新会升值了吗？其实并不是这样的，老旧小区存在着三大致命缺陷：①老旧小区通常房龄在20年以上，这样的房子银行不会放贷给你，所以要想把房子卖出去除非是全款，现在全款买的购房者并不多，就算有也会去购买新商品房了。

②老旧房子再怎么翻新，但内部结构已经老化，而且房型设计死板，年轻人是不愿意去住的；③现在老旧房子并不便宜，处于有价无市的情况中，对于购房者来说，与其买别人住了几十年的房子，还不如购买5-10年之内的次新房。未来老旧小区是越来越不值钱，或者有价无市，即使挂牌出来也无人问津，当然你可以用于出租也是可以的。

第三类，人口流出数量大于流入的城市，主要是指三四线城市的二手房。本来三四线城市房价涨，一个是价格比较低，附近一些农民工想在此购房置业，另一个是棚改货币化安置，拆迁了当地大量居民，他们拿着国家给的钱到附近去购买商品房。

但是，现在银行房贷收紧了，再加上棚改变旧改了，而三四线城市由于产业结构单一，无法提供更多的就业机会，于是每年会有大量人口流出。而大量人口流出的城市，房子越往后越是要贬值的。

在人们的印象中，房子总归是只涨不跌的，但是这个时代已经过去了，从今年开始国内越来越多的城市房价会出现不同程度的调整。可能对于刚性购房者来说，买房也是为了自己居住的，但即便是如此，你也要尽量规避掉购买老旧小区、三四线城市二手房、小产权房等这三类房产，这些将会面临贬值潮，就是买进来容易，卖出去就难了。这样的房子买进来你会感到后悔的，所以买房还是要谨慎一些了。