最近一段时间，随着北京二手房市场的回暖，一些大V和中介开始坐不住了，纷纷跳了出来。

什么“北京已彻底沸腾，房价半年涨幅30%+”，什么“某套房一夜跳涨40万元”，还有甚者，直截了当的“呼吁”大家“不要犹豫，赶紧买。犹豫错失良机，观望追悔莫及。”还要“尽量把杠杆用足”。等等等等。

总而言之，就是极度渲染、炒作所谓的北京楼市已沸腾、房价在暴涨。

那么北京楼市的情况真如他们所说的那样，沸腾了吗？疯狂了吗？

 

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的确，最近两个月，北京的二手房成交量明显增加，上个月的网签达到了20944套。成交量上升的原因是多方面的，比如所谓“学区房”成交的增加、近几年因为严格的限贷政策积压的换房改善需求、北京房价已经连续多年“横盘”稳定等等，当然也不排除有一部分投资和投机的入场，这个后面会说。

而大家最关心的房价呢？是不是像这些大V说的那样，已经在暴涨、在疯狂了？

其实最近的一波“学区房“”购买高峰，是从去年下半年就开始了，最近一段时间更热一些。

我们从来都不鼓励所谓的“学区房”，但从分析看，这波“学区房”成交里，其实大部分都是还是相对真实的购买需求。

为什么？

先看一下这张北京每年出生人口的统计表格。

2013年国家放开二胎政策，随后在2014年北京迎来了一个新生儿的出生高峰值，达到了208090人，比上一年增加了十分之一还多。

因为从政策放开、到备孕、到怀胎十月，二胎第一波新生儿出生都是在2014年下半年了，6岁上小学，正好这波新生儿高峰就是在今年迎来入学。而为入学提前准备，买房也就要在3月之前完成。

另外还有一个因素，就是因为疫情，很多原计划在国外入学孩子的家长，转而回到国内上学。

这两类家庭，往往都是家庭条件比较好的，也更追求优质的教育资源。

从中介机构内部调查也可以看出，在教育资源优越的片区门店成交的购房中，总价1千万以上的交易中，选择全款的占了70%。而在全市范围内，二手房全款购房者仅仅只占15%左右。

而且，从数据分析可以看出，近期涨价较多的都是教育资源顶尖的几个片区，以及片区中的几个小区，比如海淀的万柳、上地，西城的德胜等。但其他片区的价格并没有明显的变化。更不要说全市的房价了。

来自北京链家研究院的统计也显示，去年全市的二手房均价同比还下跌0.9%。那些鼓吹“北京房价半年涨幅30%+”的，数据是从哪里来的？

下面这张表格更清晰明了。

这是从去年1月到12月各区（除去几个远郊区）的房价指数，去年1月为100的基数，可以看出，到12月，7个区的价格是下降的，只有6个区在上涨。

即便是所谓“学区房”比较集中的西城区和海淀区，12月价格也只是上涨了1.5%和0.03%。

 

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从上面的这些数据和分析，大家可以看出了吧。其实仅仅是部分教育资源优质的片区和小区的价格在上涨，并没有出现全市甚至其所在区的房价整体上涨。

但为什么今天我们还需要非常重视这件事呢？

从历史经验看，房价被炒高会经历3个阶段。

第一阶段是正常需求，比如一些家庭购买“学区房”，如果需求比较集中，量比较大，这也会带动房主的预期，如抬高售价。

第二阶段是一些投资投机性的资金，嗅到了“血腥味”，发现了牟利空间，于是进场炒。

第三阶段是整个市场的预期被改变，预期改变后带来的恐慌、盲从心理，带动了整个市场的过热。

在这其中，预期非常重要，无论是投资投机性的进入还是整体市场的变化，都来自于预期的改变。

而预期很大因素和大V以及中介的炒作密切相关。

这些大V为什么要炒作？

首先就是追求吸引眼球效应，用夸大的标题及文字，更容易吸引读者。毕竟，北京楼市已经三年多保持稳定，波澜不惊了。突然有了这么好的“素材”，他们肯定不会放过。

而且，有些大V还有另一层目的，就是经济利益，比如有大V就和中介合作，给中介带客赚取收益，成交越多他的收益自然越高，所以也不难理解他们总是渲染紧张气氛、鼓动赶紧买房的原因了。

而且据了解，最近一段时间这些炒作的文章已经被一些中介机构和人员用微信、朋友圈的方式，转发给了很多购房者。中介的目的更是显而易见，传播这样的信息和情绪给客户，更有利于自己的成交和赚取中介费。

更有甚者，这两天还有中介拿出去年年初【京房字】发布的疫情防控措施，作为最近的“新闻”，转发给客户，制造恐慌和情绪。

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目前，北京的楼市还处在刚才说的第一阶段，第二阶段稍有苗头，因此要坚决将其遏制住。应该有抓住两个方面下手。

预期很重要，所以必须让大家了解真实的情况，不被这些炒作和渲染误导，不能让个别区域、个别小区的“学区房”涨价，变成一种普遍的预期和情绪，扩散到全市房地产市场中。

从国家层面，完善舆情监测和舆论引导机制，已经成为了今年房地产调控五大举措之一。北京的相关部门也已经注意到近期的相关情况并将出手。

从咱们普通购房者来说，也别被哪些耸人听闻的标题所误导，正确的了解当前的房地产市场。

另一方面，就是要防止抵押贷、经营贷的死灰复燃。

近期一些抵押贷、经营贷又窜入了楼市中，而且还打出了低利率的诱惑，部分中介机构还向购房者明里暗里地推荐抵押贷、经营贷。

其实早在2017年北京市的银监、住建部门就已经明确，这违反了住房信贷政策，存在很大的金融风险，是必须禁止的。

因此，对于当前露头的抵押贷、经营贷，有关部门肯定会予以坚决的打击。

而对于中介机构及其人员向购房者宣传、推荐、诱导使用抵押贷、经营贷，主管部门的态度也一直是很明确的，是要坚决打击、从严查处的。

所以，无论是恶意炒作、制造恐慌情绪，还是抵押贷、经营贷等违规行为，奉劝一句，管好自己的口、管好自己的手。“房住不炒”可不是一句空话。