1月21号，我对上海流出的一则有关升级楼市调控的会议纪要进行了一些解读。

果不其然，第一天否认，第二天就发文了，因为以上海楼市目前的基本面，以及现在的调控原则，上海升级调控是必然的，只不过是被大家催出来的。

今天来继续解读一下上海这次的调控升级。

为什么要升级调控？

如果与上一轮对比，本轮上海楼市的涨幅其实是远远不及，但调控依然是必要的，这正是因为吸取了之前的教训，房地产必须平稳，房价的曲线必须平滑。

这几天，大家都在炒所谓的深圳房价买下半个美国的话题，虽然有点造热点的味道，但这也从侧面反映了目前楼市的"脆弱性"。

体量越大，市值越高，越要避免大幅波动，10万亿涨10%和和100万亿涨10%，这背后增加的杠杆、负债、风险是多了一个数量级的，真要涨上去了，要化解风险，成本就是成倍增加。

以上，我觉得是上海快速升级调控措施的基本逻辑。

怎么看这次调控内容？

这次是8个部门联合发文，所有跟住房有关的部门都盖章了。

总的基调就是，加大土地供应，确保未来住房供应；住房优先向无房户倾斜，严格审核购房资格；信贷方面，强化审核；提高二手房提高了交易成本；租购并举等。

其中核心内容是以下几条：

1、封堵假离婚。

离婚买房，住房套数认定要追溯前三年两个人的住房套数。

2、二手房增值税免征门槛从2年提高至5年。

3、差别化信贷，"加强个人住房贷款审慎管理"。

4、住房销售向无房户倾斜。

这几条基本上是复制了深圳的做法。从战术层面来说，第1条和第4条，都是强化购房资格认定，但能很快被市场所消化，深圳的购房者很快反应过来，上海这边的购房者也自然不会例外。套路也有很多，我在这里就不多说了。

我在这里其实重点想说的是第2条和第3条，对上海楼市未来走向的影响。

增值税免征门槛从2年提高至5年，会带来哪些影响？

现在，上海二手房供应在急剧减少，这是不争的事实。现在等于是增加了交易成本，接下来就是买卖双方的博弈。

房东们会怎么想？现在市场往上走，供不应求，我要卖房子，多出的增值税肯定会要求客户承担。

购房者会怎么想？房东要求我来承担，我自然不愿意，那么只能选择符合免征的二手房。

接下来，至少会出现4种情况：

1、不能免征的房子要么撤下来，延后再出售；

2、要么是性价比极高的房源，客户愿意承担增值税；

3、能继续免征的二手房会迎来更多的看房人，争夺会更加激烈。

4、一部分人选择延期买房，观望。

4种情况综合一下，接下来，上海二手房市场会迎来"紧平衡"。房源会少一点，买房的人也会少一点，但成交价不一定会下跌，这已经被其他城市所证实过。所以，对于确定有购房需求的人来说，务实选择非常有必要，等待未必是好事。

"加强个人住房贷款审慎管理"怎么理解？

这一点其实是本次调控最具杀伤力的。房价不便宜，贷款尤其重要，投资性需求更是依赖贷款。现在已知的是消费贷经营贷被封堵，首付也得严格审核，负债能力也得严格审核。

其实总体上对信贷管理，这次说得是比较模糊的，并不像北京那么直接，二套房直接来个6成甚至8成首付。但说得模糊意味着解释和操作空间更大，未来更多人的贷款申请会被拒，原因是五花八门的。

以上两张图，已经足够证明房地产对信贷的依赖程度，房价上涨，房价收入比继续扩大，意味着买房越来越依靠信贷支撑。

对上海来说，如果真的从严卡住信贷，那么需求会急剧萎缩，大量原本通过假流水或者假收入证明能够获得贷款的购房者，将会不可能买房，房价必然会下跌。

但妙就妙在这里，这次对信贷的描述，是比较模糊的，未来执行过程中会如何表现，现在依然是不得而知。我们只能推断，鉴于本次调控已经把握了一定的提前量，在爆发前浇了一盆冷水，信贷的收紧可能不会太严格。但是后续如果房价不能走出预期的表现，信贷会随时收紧，而且效果会立竿见影，比什么封堵假离婚甚至未来的封堵假结婚，效果都要好很多。

真要把房价按下来，除了信贷这个杀手锏之外，另一点就是增加持有成本，现在这一块依然是没动静，如果持有房子每年都要交一笔费用，那么情况也会大变，二手房待价而沽的情况会明显减少，供应会上来。但这一块牵扯的因素太多了，只能是远期期待。

现在的楼市已经加速分化了，资源和需求进一步向大城市集中，房价的表现，跟高净值人群，跟换房人群关系更大，他们已经在房价上涨的过程中累积了资产，购买力不俗。对于上海这种城市，接下来以学区和地铁房为代表的优质二手房争夺可能会更为激烈。其他附加值相对较少的二手房表现会差一些，好房和差房之间的差距会拉大。