最近的瓜真是让人吃得应接不暇，就像是“贵圈”的惯常套路：爆料-辟谣-实锤一样，这几天上海楼市的瓜也是让不少业内人士直呼“好家伙”。
1月20日，一则名为“闵行区房管局会议纪要”的截图在网络上流传开来，其主要内容就是严控过热现象，将从三个方面对当前的上海楼市现状进行调控。其中最引人注目的是，同一家庭同一时段全市范围只能认筹一个楼盘。但很快，上海市房管局就对此事做出了回应：“目前并没有出台新的政策，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理”。此回应一出，也让不少有购房需求的上海人感觉虚惊一场。
然而，第二天，悬着的心还没放到地方，“实锤”就来了：
1月21日，上海正式印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，并宣布自2021年1月22日起实施。内容不少，但值得关注的点有这么几个：
限/制/假/离/婚/现/象
对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
调/整/增/值/税/认/定/年/限
将个人对外销售住房增值税征免年限由2年提高到5年，不满5年，全额征收；满5年的非普住宅，按照卖出价和买入价的价款差额征收增值税；满5年普宅，免征增值税。
摇/号
新房摇号将优先向无房户倾斜。
差/别/化/住/房/信/贷/政/策
说白了，就是银行涉房贷款会更加严格，审核流程会拉长，批贷占比会下降；
完/善/土/地/市/场/管/理
完善土地市场管理。这里主要涉及到三个方面的调整：增加土地供应、调整供应结构、明确区域供应趋势、稳定土地价格。
据国家统计局数据显示，2020年末，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%；二手房销售价格环比及同比分别上涨0.6%、6.3%，翘尾趋势明显。来到2021年，在上篇中也分析过，受“学区房”影响，上海的二手房市场热度不减，甚至有扩大涨幅的趋势，在“房住不炒”的前提下，自然是“谁冒头谁挨打”，上海成为了“下一个深圳”，调控政策应声而来。
对于这些政策，市场上出现了两种声音。一种认为：“新政剑指上海市场过热、房价上涨过快的现象，非常及时也非常全面，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。”但同时，也有另一种声音说：“就这？隔靴搔痒，无关痛痒，不足以形成‘杀伤力’。”
那么，到底这个打响2021年楼市调控第一枪的上海新政，是“来真的”还是“虚晃一枪”呢？
首先，堵住“假离婚”这条路或许会迟到，但绝不会缺席。其实这个现象并不只是出现在上海，既然不是一个偶发现象，说明确实有空子可以钻。再来分析，既然夫妻离婚3年内买房的，已拥有的房屋套数依然按照离异前家庭算，那反之，如果夫妻离婚前二人名下都没有任何的房产，那是不是离婚后的这二人，就会分别拥有了一个首套购房名额？再有，如果真的是刚需家庭，仅仅因为离异前的另一方名下有房产，这岂不是刚需“不友好”了？不得不说，这一点也确实将打着离婚的名号想要钻空子的炒房客控制住了，但你细品，四舍五入还是对于刚需的影响比较大。
其次，增值税免征年限的调整，总的来说限制住的是已满2年未满5年的非普宅市场，这一调整将直接影响到这些二手房的交易成本。但值得讨论的是，这一政策若在市场供大于求的情况下，确实会实在地抑制这部分房子的房价，但上海目前的实际情况恰恰相反，是供不应求，这说明了政策调整后将会多出来的这部分增值税，就直接算在了购房者身上。
还有，新房摇号优先无房户，这确实是一个实打实的刚需利好的调整，但结合所占比重来看，刚需依然是个“弱势群体”。
总的来说，个人认为上海本次的调控力度确实没有那么大，而且对于刚需的保护没有更多的体现，大概率只是个“试水”市场反馈的阶段。
其实结合“十四五”规划来看，今年“房住不炒”依然是雷打不动的基本要求，去年因为环境的特殊性，上半年确实出现了市场放水救市的情况。但随着疫情影响转正，市场回正，前期的诸多利好因素迅速转化了大部分需求，以至于多个城市的市场回暖过快，因此调控的方向及力度也就及时地发生了转变。
还有一点刚才没有特意提及，那就是信贷政策，因为这不是特例，这是现阶段全国市场都在面临的一个普遍情况，这需要结合市场大环境一起来看。从近期央行发布的要求看也好，还是从经济工作会议的主要内容看也好，今年无论是金融市场还是信贷环境都将变得严苛、复杂起来，谁也不能保证LPR还能降多久，涉房贷款占比还会不会回调，但总体来看，还是那句话，去年的特殊原因放出去的水，现在也到了收回来的时候。
一线城市的楼市具有很强的示范意义，因此如果上海此番政策调控“听不见响”（现在看大概率是的），市场依然火热，那么第二轮调控就势在必行。总体来看，今年整体房价在前一季度甚至是前两季度依然会保持着去年末的上扬趋势，但在“房住不炒”的要求下涨幅会逐渐放缓，什么时候会有一个明显的下滑取决于金融、信贷环境，比如LPR终于结束原地踏步了，那么对于有确实购房需求的刚需群体来说，可以赶在这个利率窗口期上车了。