如果你注意观察身边的朋友，关于房价这个热门话题的讨论，你会发现，原先坚定看涨房价的人正在减少，而看空房价，甚至认为房价泡沫会破灭的人正在增多。也就是说，在买房这个底层群体中，对楼市的认知，对房价的判断也出现了分化。这样的分化是会逐渐传递到房价中去。

当然，对于买房人来说，坚定看涨房价的群体还在持续不断地买入，而看跌房价的群体也在观望。虽然手中的房子准备出售，但是，挂牌价格硬撑着不降。特别是在一线城市如深圳、上海的上涨带动下，买房还是卖房仍处于动摇之中。

买房人之间对房价是否上涨存在差异，楼市专家之间同样存在差异，甚至是完全相反的观点。

十一届全国人大财经委副主任贺铿认为：房地产的泡沫太大了，令人担心。房价泡沫大约在30%以上。这么大的泡沫总有一天要破。他还认为房地产公司中至少一半是资不抵债，但是，许多人还在跃跃欲试想炒房，这样下去问题很大。

这可能是担心房价崩溃论最为明显的专家。

原房改课题组组长孟晓苏则坚定看涨房价，他认为：房地产没有泡沫，且未来的房价趋势肯定还是继续上涨。其理由也很充分，如地价强劲上涨就表明房地产没泡沫，至于很多人提到的日本的房地产泡沫，那是因为当年日本的地价跌了75%，才造成了日本的房价下跌。还有两点理由支持房价上涨，一是央行发钞还在大量进行，二是买房需求还在。

很显然，孟晓苏是房价上涨论最为典型的代表。

其实，单纯地说房价崩溃论和涨价论都站不住脚，因为各个城市的人口、产业、土地供求各不相同，这表现在房价的涨跌之上也不会相同。根据国家统计局公布的2020年房价数据，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。

也就是说，当前的楼市，房价有涨有跌成为常态。

在不考虑供求平衡的情况下，房价下跌与上涨首先看地价，如果房价出现下跌或下跌过快，土地供应与成交一定先于商品房成交量大幅度减少。日本的地价能大幅度下跌，咱们的地价不会，因为，有一城一策作用下的管控。这就是为什么孟晓苏认为，房价不会下跌。

但是，房价也不能持续上涨，不管需求多大，最终还得靠购买力。没有购买力，也就没人能接盘，在限购、限售这些措施取消之后，房价还是会回调。毕竟，房价收入比按贺铿的说法超过12了，可增加的空间有限。特别是在当前银保监会严管一切资金不得违规流入房地产的情况下，进一步加杠杆的可能越来越小。

随着地税归入国税，增值税改革的深入，地方对于地价强烈的上涨需求，通过地价上涨来增加土地收入的想法可能会有一定的减少。让房价稳住既不大跌，也不大涨，最好是小涨是其最佳选择。

房地产发展到现在，全社会大部分的财富积累在住房上。所以，楼市的转向，是一场只能赢不能输的变革。