楼市，正在经历一场前所未有的“大围堵”。

 

进入2021年，各地动作不停，多方打压楼市。近日，北京市住建委在其官微“安居北京”上发布消息称，北京市场上可售新建商品住房约9.4万套，其中限竞房2.8万套，共有产权房1.4万套。

 

这意味着，北京的新房市场中，44.68%的房源，都是已经确定销售均价、不得随意乱涨价的房源。

 

与此同时，广州、深圳也把口子越收越紧了。

01 北京：限竞房卷土重来？

 

在北京要想买新房，有三个选择——

 

限竞房、共有产权房和普通商品房。

 

启动资金最少的，是共有产权房，毕竟房屋产权是你和政府各占一部分，房价升值的部分也只能计算自己产权的那一部分。而且共有产权房是封闭交易的，即使日后出售，你也只能售给符合共有产权房标准的那一批人，这注定了这类房子的流动性比较差。

 

要是找不到接盘的，那就真得做好脱不出手的准备了。

 

和共有产权房相比，限竞房就是市面上的俏货了。它指的是开发商在拿地之前，政府就已经把房屋的销售价格定好了，开发商竞的是地价，而不是房价。当然，限竞房也存在交易“保护期”，需要房本或契税票满5年才能上市交易。

 

比共有产权房强的是，限竞房的产权完全是房主自己的，熬到了年限后，直接按照普通商品房的标准出售就好了。

 

从北京市住建委披露的信息来看，近年来，北京市住房保持在年均新增8.5万套左右，总体形成了限竞房、共有产权房、普通商品住房5∶3∶2的供应格局。

 

而限竞房、共有产权房的存在，也的确是压制住了北京始终在蠢蠢欲动的房价。2019年末，北京除了西城的学区房屹立不倒外，其他区域的房价都有不同程度的下降。其中，下跌得最狠的当属限竞房扎堆的大兴、房山。

 

2020年下半年，大众判定北京房价可能会迎来一波上扬的重要依据，就是北京的土地供应结构——2020年，北京共成交了48宗住宅用地，其中限竞房地块为8宗，共有产权房为4宗（其中一宗含部分纯商品房），纯商品房地块为36宗。

 

当时舆论普遍认为，北京住宅市场的平衡即将被“打破”，商品房主导市场的时代又要回来了。

 

但是，这样的预期并未成真。从最近的风向来看，限竞房、共有产权房可能又要加大供应了——北京市住建委在其官微“安居北京”上发布消息称，今年北京将完成不少于300公顷的商品住房工地，并提高共有产权住房的供应比例。

北京市住建委的表态，也被视为限竞房卷土重来的前奏。毕竟，现在北京市面上的限竞房数量已经不多了——眼看要消化完了，好嘛，后面又要来一大波！

 

官方投喂，效果最炸。

 

那些等着熬过限竞房时代、坐等房价水涨船高的开发商和炒房客们，惊不惊喜，意不意外？

 

02 广州：双合同可能死灰复燃？

 

对楼市动手的，当然不止北京一个。

 

广州楼市此前一直涨势红火，2020年5月至2021年1月，广州房价持续上涨9个月。当深圳、东莞地区近期接连出台楼市调控后，很多人都在关注着广州的下一步动作。

 

近日网上有传闻称，广州黄埔新房将迎来“限价”，最高价不能超过5万/㎡。随后，多家当地开发商向媒体证实了这个说法。

 

与此同时，“双合同”将重回广州的说法也是愈演愈烈。

所谓“双合同”，指的是在限价环境下，开发商将房价拆分成购房合同和装修合同两个部分，高出备案价的部分金额转移到装修合同上。

 

在双合同的前提下，“限价”对于刚需购房者而言，等于变相提高了首付。

 

之所以这么说，是因为限价直接压低了你在银行贷款的份额。做个计算题，房价6万/㎡，购买100㎡需要600万的全款，按照3成首付180万，需要在银行贷款420万元。而在限价5万/㎡的情况下，购买相同一套房子，首付150万，能在银行贷款到350万。

 

看上去总价是低了，但实际上并没有——明面上降低的那部分，你需要通过装修款的方式“补”给开发商。

 

这一番操作下来，你原先买房子只需要180万的首付；而在签订双合同之后，你需要支付的“首付款”却成了150万+所谓的“装修款”。一般来说，开发商会出于“人性化”的考虑，让你分期支付这笔“装修款”。

 

房贷加上“装修款”，会让购房者在短期内的还款压力变得非常大。

 

即使购房者对于双合同全盘接受，但还有一个问题是我们无法忽视的，那就是新房限价对周边的二手房的影响。从目前新房限价的城市来看，新房与二手房的价格倒挂，都已成为不争的事实。

 

人是被利益驱动的，买一套房就能产生这么大的套利空间，大众又怎么会错过？届时，怕是广州楼市也会出现“万人摇号”的场景。

 

03 深圳：改善型刚需无缘新房？

 

在新房、二手房价格严重倒挂的深圳，已经针对楼市出台了诸多措施，积分买房的规则搞得越发严格。

 

2月，深圳万丰海岸城推出意向登记入围积分规则，要求非深圳户籍人士需缴纳278个月的个人所得税或者社保，才有资格入围。而在3月2日，深圳罗湖区缙山府及笋岗中心万象华府两楼盘同时发布销售公示，大众发现，规则又“升级”了——

 

10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房，可积40分；

2-10年内（含2年）在深有住房转让记录且现名下无房，仅可积20分；

2年内在深有住房转让记录且现名下无房，仅可积10分；

在深有一套住房的此项为0分。

 

换而言之，要想参加新房摇号，只有10年内没买过房的长租族，才是真的王者。

 

深圳的改善型刚需就别惦记新房了，您基本没戏。

 

04 结语

 

楼市调控愈演愈烈，每一天，都有新的调控政策推出炉。

 

3月2日，无锡发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，规范开展房地产市场秩序整顿工作，建立起二手房信息发布机制，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间。

 

3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，正式将法拍房纳入限购，进一步升级限购政策。

 

……

 

我们能明显感觉到的，楼市调控的这把火已经彻底燎原。各路调控接踵而至，堵假结婚，防假离婚，买房看资历，限购、限价一手抓。