时隔7年，房地产市场再次来到了“十字路口”。

中泰证券宏观分析师陈兴3月15日发布的报告显示：截止2020年底，全国商品房广义库存已超过70亿平方米！

也就是说，即便在一片“喊涨之声”的2021年，仍有70亿平米的房子卖不动。

不要对这个数字太诧异，我们来细细分解。

传统的库存测算方法，是包含了已竣工但未销售或出租的商品房面积，比如房企A盖的2000套房子竣工了，只卖出去了500套，还有1500套没卖出，剩下这1500套就是待售库存。

但从广义上看，已开工未竣工的未销售期房，也应该算在待售面积里。

逻辑很简单，预售制度下，开发商出地面或封顶就能拿到预售证，不用等到竣工就能卖房，正在施工的面积当然也应该算进待售库存里。

本文开头提到的报告，就是按这种思路，以历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差，来构建更广义的地产库存指标。

得出的结论是：2020年底全国商品房广义库存超过70亿平方米，库存增速已高于2016年-2018年的增速水平。

库存越多，意味着积压卖不动的房子越多，当供给与需求跨过“临界点”之后，楼市走弱几乎是可以预见的事。

同样的情景，在2014年也发生过。

2013-2014年，狭义商品房待售面积升至7亿平米，全国房价增速转负，房屋销售面积由50%的增速，直接坠入-8%的增速。

7年前的库存看似只有7亿平米，实际上没有加上“未竣工”的待售面积，如果考虑到广义房地产库存，2014年与现在的情形如出一辙。

历史可能会相似，但绝不可能简单地重复。

2014年的库存虽然高企，但居民杠杆率尚有透支的空间，老百姓的负债还没有像现在这么高，棚改货币化、去库存、降息等各种救市措施，效果立竿见影。

我们回顾一下当年曾发生过什么。

在2014下半年，油价暴跌，PPI深度通缩的背景下，2014年11月22日央行下调存款基准利率0.25%。

随后，在2015年3月至10月的7个月时间内，连续5次下调存款基准利率至1.5%的历史最低值，直接促成了2014-2015年的资本市场大牛市。

先是股市，后是楼市。

2014年5月-9月，房价同比涨幅开始转负。

经过2014年11月-2015年10月的连续降息之后，2015年5月份，房价环比涨幅转正，到了12月份，同比涨速也开始转正。

说白了，央行宽松了货币，银行手里有钱了，各种各样的房抵贷、信用资金也有钱了，棚改带动了买房的需求，拆迁户用大量的货币补贴买房，导致中小城市库存迅速去化，成交量和房价同时蹿升的同时，整个市场的“追涨”情绪就被调动起来，房地产由此突飞猛进，居民杠杆率提升，房价水涨船高。

全方位的刺激措施，直接把库存降到了2011年的水平。

根据申万宏源的数据，2014年10月份的时候，房地产中期库存达到历史最高，随后经历了棚改货币化、历经52个月的去库存，到2018年末已经降低到了2011年的水平。

可以肯定的是，2014年的历史，不可能在2021年发生。

答案很简单：这次央行已经做出决定，哪怕房子积压70亿平米卖不动，照样要限制流向楼市的资金。

一方面，全国银行开始对房地产“限贷”，房贷利率上升，

今年开始，央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”。在这个制度下，央行给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”，这是针对银行资金供给的“两条红线”。

把所有银行分为5档，标准也不尽相同。

比如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，房地产贷款不能超过这个比例。

从银行实施情况来看，房贷额度迅速下降，不少地方一季度的房贷额度甚至

另一方面，彻查房抵贷、经营贷流入楼市。

据第一财经3月17日报道，广东银保监局辖内信贷资金违规流入房地产的排查情况已经有了初步结果。

截至目前，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

不光是广东，北京、上海、杭州等多个热点城市最近都在严查经营贷流入房地产，一旦被发现违规使用贷款，银行就会“抽贷”，这直接断掉了投机客的后路。

2021年的风向已经变了，表面上看70城房价指数、一二线城市成交量依然强劲，但高居不下的房地产库存（大部分都在三四线城市），央行毫不犹豫对房产投机乱象“下狠手”，斩断流向楼市的“热钱”，注定今年的房地产市场不会有太大起色。