一线城市不仅是发展速度快、国际化程度高的代名词，也是房价高、买房难的现实存在。近段时间以来，南方两大一线城市的房价上涨速度，简直令人瞠目结舌。

自从深圳取消豪宅税并受到中国特色社会主义先行示范区独特政策的照顾，加上早期就放宽了落户政策，深圳的房价开始一路“高歌猛进”。

接下来，“接力棒”传到了上海的手里。今年三月以来，上海楼市的整体成交量持续上升。现在，上海房地产市场不再是卖多少钱的问题，而是是否可以买到的问题。

上海房地产市场非常狂热，已经进入了完全的卖方市场。交易能否完成，完全取决于卖方的态度。这种城市的房价轮动，与四年前非常相似。深圳是导火索，上海和北京接力，然后到广州，再慢慢扩展到杭州、苏州和南京等二线城市。

房地产市场有其自身的周期，房地产市场的短期回撤与长期做多之间没有矛盾。至少在接下来的十五年中，房地产市场的短期回撤与长期做多的场景将并存。

未来15年，一二线城市的房价会继续上涨

在过去的十五年中，如果按年化收益率换算，上海的房价每年上涨的幅度大约是15％，大多数二线城市的涨幅大致在10％。但这并不意味着上海的房价每年都在上涨。在2008年、2011年、2012年、2014年和2018年，上海房价几乎是回撤了5％-15％。2005年到2007年是主要的上升波段集中的年份。2009年和2013年，涨幅为30％；2014年到2017年是翻倍的行情；2020年差不多涨了近20％。

价格围绕价值反复波动。大多数城市的中国房价都遵循类似的波动规律，但一直保持上升趋势。

为什么说未来15年，一二线城市的房价会继续上涨？核心是三个因素：

（1）中国目前的城市化水平仅为58％。按照目前的发展速度，还有很长的路要走，会有新移民不断涌入城市。

（2）货币宽松将带来持续的通货膨胀；

（3）我们正在全面进入老龄化社会。

请注意，是大城市的楼市继续保持乐观。大城市对中小城市将产生强大的吸附力，人口将继续被虹吸到大城市。

除了不断提高的城市化会带来稳定的需求流外，更重要的一点是长期货币宽松。根据任泽平的分析，如果是在1980年代初，1万元的购买力非常强大，几乎可以在北京买到一个四合院。但如果把这笔钱存入银行，现在可以拿到5.7万左右，勉强能在上海的外环买到一个平方。目前，便宜的北京四合院价值数千万，而昂贵的得花数亿元。从长远来看，房地产已成为少数可以在长周期跑赢通胀的产品之一。这并不是说房屋的价值确实增加了，而是购买力被稀释了。

自2000年以来，我国一直维持长期的货币宽松政策，M2的增长率一直不减。多年来，我国的货币已达到180万亿，是GDP的两倍多。受今年疫情影响，我们的货币也保持了较大程度的宽松。对中小企业贷款也保持了最大容忍度。在许多地方，经营性贷款的利率低于房贷的利率。

另一点是，中国正在变得越来越老龄化，总体生产效率不高。只有在未来很长一段时间内保持低利率，并通过宽松货币政策，才能有效地刺激经济增长。

这是一种经济规律，也是一种必然。

限购限贷，却给了很多人机会

2011年是具有里程碑意义的一年。从那年开始，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施，这是首次公开规定地方政府可以使用限购和限贷的手段来规范当地房地产市场。从那时起，一城一策因城施政的政策在全国实施。

自新国八条公布以来，中国房地产市场不再是纯粹的自由市场。从那时起，如果我们在大城市买房，不仅要看房票（限购），还会看贷票（限贷）。

随着全国行情的逐步走高，限售政策应运而生。如果要出售房屋，必须等上几年。

首先，我们必须承认，限购和限贷严重扭曲了房地产市场的购买力。只有钱是一点劲儿都使不上的，想买上一套房，必须突破各种限制。以上海为例，非上海户籍除了缴纳5年的社保外，还必须非单身才能购买。按照当前的政策，如果一直单身，可能永远无法购买房屋。在深圳，光有户口还不行，持续缴满3年的社保才可以。

当地购房者应该感谢这些限制性政策，因为政策帮助当地人限制了竞争对手，压制了房价。当其他人受到房票、贷票的限制时，买不了，也借不到。如果当地购房者能搞定这一切的话，就是独享一个很大的蛋糕。

毕竟，即使在广州、杭州和上海等城市，落户政策也显示出松动的趋势，大量购买力将在明年继续涌现。来自复旦、上交、同济、华师大等四所著名学校的毕业生以及从国外留学归国的学生，请珍惜上海户口，请珍惜房票。