我们的楼市，如果用市场通行指标来来分析，可能会进入迷茫状态。例如房价收入比、房屋租售比、居民杠杆率、城镇居民住房拥有率等指标，都会表明房价进入泡沫状态。都意味着房子不能再炒了。但是，用经济学家李迅雷的话说，房价的泡沫刚性更刚，韧性更强。至于为什么继续这么刚，可能有两点，一是央妈放水量加大，今年M2增速重上两位数，全年M2增量基本上达到了人均10000元。二是炒房的心始终还在，没有经历过一次房价大调整，买房仍是很多家庭的头等大事。

那么，用市场指标不能说清楚楼市，用哲学来表述可能就准确多了。即：

“存在即合理”。

哲学家黑格尔的这句话原版为：凡是现实的都是合乎理性的，凡是合乎理性的都是现实的。我们翻译成了“存在即合理”。
也就是说，楼市也好，房价也罢，只要现在是这么存在的，一定有其合理的地方。

为什么这么说？

因为我们的楼市，一边是大量的建设和成交，一边是大量的空置，另一边还是房价持续的上涨。更有甚者，为低收入群体的保障性住房建设资金居然还有455亿被闲置。

一、从建设及成交的角度看，建设及销售同比再次增长。

2020年1—11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%；商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。

从20个重点城市的成交数据进行比较，我产发现整体上还是处于上行之中。只是增速放缓。

楼市成交量维持高位，表明买房的需求还在。投资也好，炒房也罢，想买房的执念没有改变。

二、看一看有多少人是真正的买房自住。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的数据显示，2018年一季度城镇新购房中，30.8%为首套房，而第二套房占比为43.8%，第三套房及以上的占比为25.4%。经过近两年平均每年17亿平米的新房成交之后，进入2020年12月底，首套房的购置占比可能更低。

三、住房空置率，想象中应该很高，只是没有最新的准确数据。

关于住房空置率这个数据，可能只有等到第七次人口普查结束之后，因为第七次人口普查的要求是查人又查房。10年前谣传国家电网有一个数据，说有6540万套空置房，随后国家电网专门辟谣说没有这个数据。不过，西南财经大学曾经在2018年12月做过一个调查报告，一线城市空置率为16.8%，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%。现在空置率应该更高。

四、房价上涨还在持续，但涨幅开始回落。

国家统计局发布数据显示，11月，70个大中城市新房价格环比上涨城市数量为36个，二手房房价环比上涨的城市数量44个。整体上还是以上涨为主，不过涨幅明显开始回落。

五、保障房资金存在被闲置的现象。

以现在一线及二线城市的房价及房租来看，对于刚毕业的大学生如果没有父母的资助，靠自己的收入可能存在买不起房、租不起房的情况。但同时，保障住有所居的一部分保障房资金却被闲置。

根据今年的审计工作报告反映，2019年度保障性安居工程资金中，大约有455亿的资金被闲置。住建部的领导表示，这个问题目前已经完成了408亿的整改。人大委员尹中卿表示，出现这些问题是很不应该，不能这么浪费了。

六、降房价有了新举措

根据经济工作会精神，住建部在召开的会议中强调，对于新市民及青年群体，构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系来解决。在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

不过，在房住不炒的总体导向下，在“十四五”大力发展租赁住房的新举措下，楼市应该会越来越健康。