去年全国平均房价涨了5.9%，好像还可以，但中国楼市，北京上海和深圳，永远是焦点，它们的一举一动都刺激着大家的神经，引导着预期。

那么，这几个城市楼市表现到底如何？

昨天，2020年12月份的70个大中城市房价数据出炉。

或许我们可以从中找到一些结论。

下图是一线城市近5年的二手房价走势（二手房比新房更能代表市场真实情况），其中2015年房价定基100。

北京，2016年相比2015年大涨50.4%，2017年3.17启动调控，当年房价下跌2.3%，2018年房价下跌2.8%，2019年房价继续下跌0.7%，但2020年大涨9.1%。

可以看到，北京房价在缓慢下跌了3年后，2020年仅用一年时间就收复了全部跌幅。

上海，2016年房价大涨40.9%，也是2017年开始调控的，当年涨幅收窄至0.5%，到2018年房价下跌3.9%，2019年重新上涨1.8%。到2020年，上海二手房涨幅扩大至8.8%。

深圳，2016年房价大涨41.8%，2017年与上海同一天宣布调控，当年房价涨幅收窄至2.2%，但与北京和上海不同的是，即便是调控，深圳二手房价自2015年到2020年也没有下跌过，单边一路上涨。2017年调控当年房价涨幅略窄，随后的2019年和2020年房价涨幅逐渐扩大，同比分别达到了11.8%和23%。

怎么看这三个城市的二手房价走势？

深圳房价一路上涨，而且涨幅呈快速扩大之势，通常情况下，房价走出这种行情，后续增长空间将会越来越有限。

实际上，目前针对深圳楼市的消息，更多层面是利空，开发商的三道红线，房贷的五类分档，2021年都将全面落地。在房价分化的当下，一线城市相对于其他城市依然是核心优质资产，我们预计2021年深圳房价有望继续攀升，但涨幅将会大幅收窄。对深圳来说，这一轮爆发式行情基本上宣告结束。

上海的行情是有波谷的，到目前为止，上海二手房行情更像是收复此前的跌幅，算是超量收复，但并不太明显。对上海来说，现在楼市看多预期出奇的一致，动能很强大。如无意外，上海在2020年有望迎来爆发，深圳的曲线，上海也会再走一遍。

所以，如果能在上海买房，越早越好。

至于北京，跟上海比较类似，但也有点特殊。从近五年的走势来看，北京房价也已经收复跌幅，但力度比上海略低，只比2016年高3.3个百分点。对于北京楼市收复这一轮跌幅的结果，很多人可能无感，这跟北京楼市的特殊性有关。

北京有天量的限竞房，调控依旧是最严的，特别是二套房6/8成首付，让很多人对楼市趋于稳定有比较大的信心。但官方的数据已经证明：北京楼市正在回暖。

特别是2020年的土拍结果给楼市注入了明显的回暖预期。2021年北京在未来也不大可能从购房政策层面给予新的压力，顶多也就是规范市场秩序。

相比较深圳，北京还在回暖的初期，看多的力量正在集聚，北京链家近半年来的数据也表明了一点，看房人数增加，成交周期开始缩短，换房人群正积极入市。别小看这种力量，要知道北京累计3年的跌幅，1年就完全收复。所以我们预计，2021年北京楼市的表现大概率比2020年要更好。

假如你有在北京的购房计划，也是宜早不宜迟。

从近五年一线城市房价的表现来看，上轮调控带来的下跌周期已经完全结束，新一轮周期已经开启，深圳来得最早最猛烈，2021年接力的将是北京和上海。