未来十年，地产行业将不再会有“白银时代”的说法，但结构性的机会依然会存在。如果要用一个词来形容，那就是——分化。

对于大多数人而言，过去两年里可能感受最明显的就是就业变得更加困难了，身边买房的人变少了。

一方面我们因为疫情的影响，另一方面地产的上涨周期确实已经出现了拐点。

近期，国家统计局公布了2020年12月份70大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，过去的一年里，全国70个大中城市，43城二手房价出现上涨，1个城市持平，26个城市下跌。对比2019年数据，70个大中城市里，54个城市房价出现上涨，16城市房价出现下跌。

数据是楼市拐点的最好证明，尽管目前依然是上涨的城市远远大于下跌的城市。

当然，对于居民而言楼市依旧还是最好的投资渠道和投资标的，在楼市拐点还不明朗的当下，惯性是支撑居民投资推动力。

但这一切都不会太长久，过去的几年里，地产市场的繁荣并不是居民的购买力真的达到了惊人的水平，而是居民的杠杆率的不断提升（按揭贷款）。

据BIS统计，2008年末我国居民部门杠杆率还不到20%，12年间上升到接近60%，年均增速超过3个百分点。如果用居民债务占可支配收入比重这一指标衡量，2019年已经超过90%，进一步加杠杆的空间较为有限，这就意味着，居民想继续加杠杆的想象空间将会变得非常小。

我们通过对2020年上涨城市和下跌城市进行对比，我们发现上涨前三名的城市分别是深圳、宁波、徐州；而下跌的前三名分别牡丹江、南充、天津，一方面体现了南北楼市的差异，另外一方面也体现了城市的集中度正在上升，总体上南方要优于北方。

另外，除了上述因素，城市化进程的放缓也是楼市拐点的另一佐证。从整个政策方面看，地产调控正在持续收紧，且没有放松的迹象，也就是说房企的降杠杆、降负债已是大势所趋，那么这也会间接影响整个地产市场。

建行董事长田国立2018年底就说过，我们的房子真的是盖够了。2018年时，城市人均住房面积就达到了39平方米，这已经到了发达国家的住房水平了。

且从人口角度而言，20-54岁的人口已经见顶回落，也就是说买房的主力军群体正在减少。

综上所述，未来十年中国楼市拐点将会来到，地产市场将会从一个增量市场变成一个存量市场，降速提质将会成为地产市场的主流，地产的投资属性将会弱化。

但这并不意味着楼市的结构性机会消失，对于市场而言其拐点是大势所趋，但分化才是主流。如果未来依旧想投资地产，那么选择将会比努力更加重要。可以预计的是，未来十年南方楼市将整体优于北方楼市，二线城市将明显好于三四线城市。随着人口的进一步集中，未来三四五线城市的房价将会逐步回归合理水平，我们应该意识到，拐点已经来了。