2021年以来，楼市一如既往保持了“不涨不跌”的基本状态，在央行的“限制贷款额”新规定下，流向房地产开发商和买房人手中的资金严格受控，这种局面下，结果只有一个：房价不涨。

道理上而言，房价不涨利好买房人，但房价真的不涨之后，最为难的还是买房人，因为谁都担心买到“不保值”的房子，如果房价继续向下，那现在买房岂不是等于“吃闷亏”？不仅买房人尴尬，卖房子的人也被倍显无奈，2019年一套价值200万元的房子，2020年在开发商打折促销的风向下，跌去了10万元，只剩下190万元，2021年不仅没有涨价，反而继续保持190元不动摇，甚至还有进一步“颓势”的迹象。

当前，市场上买房人对“房价上涨”的预期不足，对“房价下跌”的预期明显。住建部释放信号：楼市传3大风向。

一直以来，住建部的声音代表着整个房地产的发展风向，前不久，住建部长王蒙徽在接受人民日报专访时，表达出了对于2021年楼市多方面的规划问题，例如，住建部的王蒙徽就直言，2021年将要继续加强对房价异常的监控预警机制，同时多举措调控土地价格和房价水平，对于今后的房价动向，王蒙徽11个字认为：房地产市场平稳健康发展。

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？

王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

以上这段话，传递出至少3个方面的信号，咱们有必要说一下：

1、未来房市还是平稳的。

“稳地价、稳房价、稳预期”这是2016年底之后，对于房地产市场的一贯调控指导，很多人认为，2021年房地产将迎来一波“上涨潮”，特别是在2021年的2-6月份，随着气温升高和春天的到来，2020年全年“隐匿”的购房需求会鱼贯而出，到时候市场会应接不暇，在阶段性供小于求的情况下，房价或进入短暂上涨小周期。

社科院同样认为，2021年全年房价涨幅5.1%，但是金三银四或迎来一波小涨，个别大城市、核心区域城市房价涨幅或超过5.1%的基本水平，甚至超过预期。而从住建部的定调来看，这种情况概率非常小，根据央行近些年季度储户调查报告显示，居民对“下季度房价上涨”的预期正在减弱，从前些年的30%以上降低至现在20%左右。

在“买涨不买跌”的基本逻辑下，当市场上的刚需买房人都看淡房价、看跌房价的时候，他们更加不愿意走向房地产市场，进而形成新的房价“下行”循环。所以说，稳预期，其实就等于“摁住不让房价上涨”。

2、差异化调控将更加突出。

据不完全统计，2020年全年，各大城市相继出台的房地产调控政策很多，综合统计起来应该有550次-600次，调控总次数与2019年基本持平。在这些调控中，名目很多，有的城市频繁出台“人才政策”，有的城市“为楼市解压”，有的城市“为楼市勒绳子”。

不管是什么样的调控举措，其根本目的只有一个：维稳房价。这也是“差异化调控”的题中之义。根据规划，差异化举措也将是2021年各大城市对房地产的主要举措之一：今天A城市的房价过热、上涨过快，那么就应该提高调控力度，适当压缩下楼市的气焰；明天B城市的房地产过冷，售楼部门可罗雀，以至于房地产发展出现了行业滞后性，那就应该添把火、适当政策放松。

一张一弛中，确保楼市平稳前进。

3、始终保障刚需的住房需求。

2021年，各大城市将继续推进对城市低收入人群和城市新市民的住房保障力度，多种住房资源不断加大供给，例如公租房、廉租房、共有产权房等，根据央视财经的数据，截止2018年，我国累计有超过3700万低收入人群通过公租房等方式实现了住房需求，另外还有2000余万人领取到了住房保障资金，确保了他们住房需求的实现。

住建部黄艳指出，未来，我国将构建4位一体的住房保障体系，一方面是基于市场化的购房和租房体系，另一方面是基于保障性质的购房和租房体系。前者主要是指市场化的商品房和市场化的租房；后者主要是指保障性的共有产权房和公租房等形式。

经济能力强、买房动力足的人，可以通过市场化的方式解决住房，可以租房、也可以买房；但是那些经济能力欠佳、买房能力暂时不够的人，可以申请公租房、廉租房、经济适用房，还可以购买共有产权房，进而也可以解决居住问题。

2021年“该买房”吗？住建部透露的3大信号！2类房子或“凉凉”，指闻君不建议入手。

1、小产权房。根据对《农村集体用地管理》的相关制度，农村的宅基地房产必须坚持一户一宅、一宅一地的原则，同时各项制度明确要求，不允许建造和交易小产权房，2020年5月，自然资源部和农业农村部在对农村宅基地房产确权工作中，再度重申“不能把违规的小产权房合法化”，足以看出，小产权房依然处于“不可转正、不可交易”的位置。

在商品房价格快速上涨期，小产权房尚且有一席之地（商品房4万元/平米，小产权房价格5000元-7000元/平米，低廉的价格才吸引人），而当商品房价格趋稳（甚至有所下跌）的时候，小产权房的价格将难以保住。

2、商住房、公寓。不管在房价上涨期，还是下跌期，指闻君其实都不建议购买商住房和公寓，因为缺点太过明显。首先，商住房和公寓的居住条件不佳（采光达不到基本标准、容积率远远超过普通住宅的比例，导致居住体验感差）。

其次商住房和公寓溢价能力太低了，有人统计过，一套公寓5年增值了5万元，但是过户的时候，仅仅税费等各项费用就达到6万元，实践告诉，买公寓和商住房不符合普通人的需求。