01

长沙出台楼市新政

长沙，是公认的控制房价做得最好的城市，没有之一。

其GDP今年有望突破1.2万亿，排名有望超越无锡、青岛，晋升至内地第12位。但其房价仍在新一线城市和万亿GDP俱乐部中垫底。

▲图源：长沙楼市情报

能有如此成就，得归功于长沙充足的楼市供应量、强硬的调控政策和地方政府掌舵人维护房地产市场稳定的决绝态度。

正因如此，长沙被称为楼市调控标兵。2020年深圳、东莞等热点城市纷纷赶赴长沙取经，回来后便出台了强硬调控措施。

近日，这个楼市标兵再次出台新政策，不过这一次不是收紧，而是有所放松。放松的目的，是为了在长沙工作的人能更加顺利买到自己的住房。

1月18日，长沙市住房公积金管理中心发布《关于统一长沙住房公积金管理中心和省直分中心业务政策的通知》，其中最引人注目的一条是：

明确支持部分城市异地贷款。开放长江中游城市群异地贷款和湖南省内异地贷款。在《长沙中游城市群住房公积金管理中心合作公约》签约城市正常缴存住房公积金的职工，在长沙购房可向长沙公积金中心申请公积金异地贷款；而省内其他城市缴存职工申请异地贷款由省直分中心统一受理。

此前，长江中游城市群内20多个城市签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》，明确提出，大力发展住房公积金异地个人贷款业务，拓宽住房公积金异地互认互贷范围。

长沙此次发布的公积金新政，就是在此框架协议下进行的落地政策。

新政发布，意味着框架协议内的武汉、长沙、合肥、南昌、黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春、宜昌、荆州、孝感、鄂州、天门、仙桃、潜江20座城市，以及湖南下辖的地级市，异地缴存的公积金购房者，在长沙购房都可以申请异地使用。

当然，前提是需要符合长沙楼市限购政策。

2018年11月，为了稳定房地产市场，长沙曾全面禁止公积金异地贷款。如今放开异地公积金贷款使用限制，一定程度上利好长沙的楼市。

02

为什么打通公积金互认互贷？

长沙打通城市群公积金互认，综合来看有两方面的原因：

第一、基于国家要求加速城市群、都市圈发展的背景，为促进长江中游城市群发展而努力。

官方多次要求，要全力提高城市群治理能力，破除体制机制障碍，推动城市群一体化建设。

这里所说的破除体制机制障碍，包括户籍机制、社保与医疗机制和公积金机制等。只有当一个城市群在户籍、社保与医疗以及公积金缴存贷款方面实现了破壁，才能在推进城市群、都市圈发展方面迈出实质性一步，才能促进城市群内部人口、资金的流通，让人口和资金的价值实现最大化。

在户籍互认方面，目前宁波和舟山已经提出两座城市户籍互认。社保与医疗方面，目前国家正在努力做到全国通行。

人社部近日已经作出回应，随着全国统筹和全国性服务系统的建设，将进一步推进社会保障卡跨省通办与应用，减少跨省重复办卡。按照国家有关要求，2021年年底前实现社保卡申领、启用、补换、临时挂失等服务事项的跨省通办。

公积金方面，因为涉及到购房与调控，程序更为复杂一些。

2020年多个城市群都市圈发布了公积金互认互贷政策。

2020年3月份，成渝地区就召开了座谈会，两地间初步建立了跨区域转移接续和互认互贷机制，职工可更加便捷跨区域使用住房公积金贷款。

8月份，长三角三省一市（浙江、江苏、安徽、上海）共同签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》，实现了城市群内公积金跨城使用。

9月份长沙、武汉、合肥、南昌等20个长江中游城市群成员签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》，拓宽公积金异地贷款业务。

11月，深圳发布了《关于进一步规范我市住房公积金缴存提取等业务管理有关事项的通知（征求意见稿）》，提出深圳的公积金不但可以在广东省内使用，还可以在职工户籍所在地使用。

比如，张先生是四川广安人，在深圳工作缴纳了公积金，他可以使用在深圳缴纳的公积金在广安老家买房时使用。

长沙这几天发布的政策，开通了异地公积金可以在长沙购房使用的权限，也是加快城市群内部互融互通的有效措施之一。

第二、长沙公积金使用率非常高，需要异地公积金支援在长沙的购房人群。

公积金制度主要是为购房人群提供比商业银行更低利率的贷款资金，所以公积金贷款购房是非常受欢迎。

根据长沙公积金管理中心披露的2019年年度报告显示，长沙2019年年末公积金缴存余额为737亿元，贷款余额644亿元，公积金使用率高达87.4%，比武汉、成都、广州、深圳等城市都要高，在中心城市中位居前列。

这意味着，长沙的公积金贷款余额所剩不多，在广大购房者的需求面前有点捉襟见肘。

▲数据来源于各城市公积金管理中心；制图：大咖聊房

长沙放开异地公积金贷款使用权限，湖南省内城市和签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》的城市，可以使用公积金在长沙购房。他山之石可以攻玉，正好可以解决这个尴尬。

03

助力虹吸人口，利好长沙楼市

在长沙之前，武汉2020年其实也已经做出了调整，将原本允许的范围从仅限于武汉、长沙、合肥、南昌、成都等城市，调整为异地贷款政策全国通用，这对于在异地缴存公积金的武汉人来说，回老家购房更方便、更经济。

放宽公积金异地贷款的长沙也是一样。

打通异地贷款可以让长沙更好地虹吸周边三四线城市人口。

之前因为公积金异地贷款限制，在周边城市缴纳公积金并符合长沙楼市限购条件的人群，没法使用更为经济实惠的公积金去购买长沙的房子。因为这个限制，阻断了一批人流入。

如今限制被打破，城市群内的公积金可以互认互贷，必然会加速城市群内人口与资金的流通，加快城市群内部融合。

而在城市化2.0时代，人口和资金显然会主动流向中心城市，长沙便可以坐享其成。

最近两年，长沙人口增量都在20万以上，在新政之下，这个数据有望再前进一步。

人口与资金被虹吸到长沙，显然利好长沙的楼市。

04

长期看涨，但难有大波动

长沙，是全国房价最稳定的城市之一。但其地价一直都在上涨，近日有数据披露，2020年长沙2020年楼面价上涨19%。

另外，长沙的热门板块的限价一直在悄悄上涨。

▲图源：长沙楼市情报

最近几年，长沙的房价不是没有上涨，而是在限价等调控政策强压下，涨得比较慢而已。

其实，从基本面来讲，长沙的房价上涨动力很强劲。

除了上面说到的地价不断上涨外，长沙经济、资金、人口都决定了其较大的上涨潜力。

长沙经济增速始终在中心城市前列，2019年GDP增速高达8.1%。此外，其资金总量和人口增长数据，也非常不错。

2020年疫情期间，长沙各项经济指标以最快的速度回正，目前除了社会消费品零售总额仍负增长外，其余全都回正。

数据显示，2020年前三季度GDP增速高达3.1%，GDP规模再次反超郑州，全年有望超越无锡和青岛，登上内地经济第12位。

长沙的房价其实是与这座城市的综合实力形成了错位。如今长沙放开城市群内部公积金互认互贷，加快虹吸三四线城市的人口和热钱，长沙楼市的上涨动力会更强。

值得一提的是，虽然长沙房价长期慢涨的基调已经形成。

但是在“房住不炒”的大背景下，被树立为“房价调控典型”的长沙，房价很难有大波动。